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第弐次 東関東遠征
第弐次 北関東遠征
第参次 東関東遠征
第参次 北関東遠征
2004.5.20

組織図(仮)





since 2004/06/18

アパートローンの銀行別対応

 

12月9日 追加訂正更新


2004年9月28日現在
近所の都銀めぐりをしました。

行った順番です。

三井住友銀行
りそな銀行
みずほ銀行
東京三菱銀行



まず、どう聞くのか?
判らないからストレートに

「アパートローンの相談です。」

としました。


どの銀行でも「アパートローンの相談」と案内の人に言うと
「ローンのご相談ですね。」
と窓口とは違う個別ブース(個室まがい)に通されます。
この段階では「住宅ローン」と思われています。

まずは女性職員の方が来ます。
そこで再度「アパートローンです。」と言うと、
男性職員にチェンジします。

これはどの銀行でも同じでしたね。


ちなみに壱棟目の資料を持っていきました。
これは武器になるかどうかです。
まあ、なりそうですが、
それは「抵当権」(ローン)が無ければ『究極奥義』だったのですが(笑)。





三井住友銀行

ここが対応が一番良かったです。
担当氏曰く、アパートローンを実際に何件かこなしているとのこと、
それも担当区域の人が購入した地方(関東)の物件を。

評価は9月から金融監督庁の指導で従来型の土地の担保価値ではなく、REIT(リート)が採用している


「DCF」
(ディスカウント キャッシュ フロー)



での計算をするそうです。
つまり、土地の値段や建物の値段ではなく、その物件が将来どのくらいの収益をあげるかによって、「現在価値」を割り出すものです。

実は言葉は知っていましたが、いまいちわかりません。ネットで調べましたが、みなさんに説明できるほどは理解していません。ごめんなさい。


基本的には木造は25年という
ルールがあるが、
9月から変わるとのこと。



あと、個人の「総合キャッシュフロー」が問題とのこと。
つまり、月々の総収入と総支出の差額ですね。
それがプラスかどうかも、問題です。

つまり旧来のルール(下記都銀対応のルール)ではなくなったことは事実です。

期待できます。



ネックは仮査定でも2週間は見て欲しいとのこと

って売れてるよ、それじゃ(笑)。


12月9日 情報追記
DCFと言っても木造はやっぱり厳しいみたいです。
2004年10月のコテツ氏情報。





りそな銀行(旧大和銀行支店)

実はここが一番期待していました。
というは不動産会社の担当が木造25年というルールではなく、それ以上判断するとのことだったのです。
結果は散々というか、支店によって違うんだなとの感想。

もし、仮に申し込むなら神奈川、東京までが対応できる。あくまでも仮に。
とのこと。旧来通りのルールで対応。


状況としては門前払いに近い状態
対応した人は名刺もくれませんでした。また、群馬の支店について尋ねたら、

「もし、群馬にあったとしてもそれは元大和銀行ではなく、あさひ銀行さんのですから、取り次ぎができません。システムが統合されておらず別々の為です。それと今初めて群馬に支店があることを知りました。大和銀行は群馬に支店はないと記憶していますので。」

との答え。そりゃ全部の支店を覚えておいてとは思いませんが・・・。
って言うじゃな〜い!


とにかく早く終わらせたい一心の受け答えでした。まあ、自分の仕事があるのは判るのですがね。
残念!!


統合していろいろあって混乱してるよ
斬り!!!





みずほ銀行

ものによっては
購入価格の100%もあり得る。
当然、120%はあり得ない。
評価は銀行独自評価か購入価格の低い方で。
木造は25年ルールです。これが厳しいとのこと。
そばに支店が必要なのはどこも一緒。

築浅なら良いかもしれません。

ちなみにプロパー資金を利用できるのは「3億円」からで、それ以下は「ローン」の扱いだそうです。






東京三菱銀行

アパートローン担当が外出中であとで電話を貰う。
旧来通りの評価基準。独自評価、売買価格の低い方の70%まで。
木造、軽量鉄骨は20年、鉄筋は30年。
近くに支店がないとダメ。

ネットでDCF(ディスカウントキャッシュフロー)について調べたら、
一番はじめに採用したのは東京三菱と書かれていて期待したのですが、
それは数億円の融資の話ですね、きっと。





回ってみるといろいろ解ります。


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