第一次　東関東遠征

パート１　出発編　　　パート２　物件視察編 　　パート３　結論編

このコンテンツは、以前ブログ日記に掲載されたものを訂正、加筆したのもです。

２００４年９月上旬
茨城への遠征編です。


結論は「スルー」です。


日記で書かれたことをこれから少し修正して掲載します。
それが当時の自分の考えだったからです。

そして現在は結論が少し変わっています。
しかし、結果は変わりません。
なぜなら既にこの物件は売却されたからです。


以下、その当時のブログ日記から

この物件、余力があったら「欲しい」です。もうこれホントです。
だって融資先を捜したり、資料をすべて揃えたり、横浜の物件も巻き込んでと考えて考えていました。

金持ち父さんの本のロバートキヨサキ氏が小さい物件数戸から集合住宅を購入したときの話がオーバーラップしました。

ですが、

「スルー」（見送り）です。

ここで私が買えなくても２８００くらいで売れると予想しています。
私は最初は２８００でと考えていました。これは「買いたい」という強い願いからです。
ただし冷静に精査すると２６００で指し、これで購入できないなら「次」ですね。


日本全国に一杯「物件」はあります。



この物件が購入希望の４軒目であれば２６００万で指しています。
ただ、登記簿謄本から予想するストーリーからは２７００万くらいが売り主の最低ラインの価格だと思います。
これは不動産手数料等などを差し引いて手元にお金が残る最低ラインだからです。２６００だと持ち出しが生じる可能性があります。あくまでも登記簿謄本からの予想ですが。



４軒目の理由

「減価償却」できる。
現状家賃相場２８０００円（さらに空室２割想定）で１０％以上を維持できる。
建物が非常に良い。
立地もまあ良い。



スルーした理由

状況から

２年以内に「全室総入れ替え戦」突入＋３室空室

という現状に「満室経営への道」のノウハウを蓄積できる！
という余力があるなら良いが現状ではどこまで踏み込むことができるか、予想できない。


基盤の出来ている４軒目で出会っていれば先に進んでいましたね。
間違いない！（長井秀和風で）




前回の内容であとから請求した資料、

つまり私を「絶句」させたものは

「実際の家賃収入表」

です。


表面利回り　『１４％強』　を謳っているチラシを額面通り考えていません。

リサーチの結果、物件周辺の家賃相場（もちろん物件と同等の部屋で）は２８０００円くらいです。
欲張って３００００円に乗るかどうかです。

チラシは平均３７０００円で書かれています。


この根拠は？
実際の家賃収入を見なければわかりません。



なぜ「絶句」したのか？


実質家賃構成（部屋数は書けませんがご了承を）

４００００円台前半
４００００円少し欠ける
２５０００円
全体の　空室　３部屋

家賃相場２８０００円くらいと知っている私はその構成に絶句しました。

現在の家賃「高い」です。

空室は最初から知っていましたので、特に問題ではありません。
部屋数が結構多いんですよ。


ここで問題なのが、４万円前半と２５０００円という構成です。

この差は一体どうしてでしょう。

築６年と比較的新しい物件です。


家賃下落は１０年という期間ではなく、ここ３、４年でのことなのです。


周辺の状況が「一変」したということです。


建築当初は年収５００万を超えるものでした。
現在は空室３室あっても３００万円程度を維持しています。

仮に全室２８０００円で「満室」になった場合でも３００万円強です。「満室」でです。
空室率２割だとすると２７０万円前後になります。

つまり当初の５００万の半分だと言うことです。今後の予想として。

同じ大家業を営むものとしてこれは「つらい」です。
様々な「ストーリー」が見え隠れしますね。現状ではこれ以上は深く書けないです。

だから人の本音というのは聞きたくありませんね。　By　アムロ



この物件は「建物」に惚れた人が購入するでしょう。
それほど「建物」は立派ですし、設備も立派です。

「エクセレント！」と言ってしまします。

ここまでお金を掛けた物件は私も見たことがありません。

この物件はバス、トイレは別です。
賃貸物件で「ユニットトイレ」（バスではない）ってみなさん見たことありますか？
まるでホテルのトイレです。

私も建物に「惚れた」口ですね（笑）。

ランバ・ラル、戦いの中で戦いを忘れた。　By　ランバ・ラル



立地も「良い」です。駅まで少し歩きますが、歩けます。
私が現在住んでいる場所は２つ路線が使えます。
その遠い方の駅とほぼ同じくらいの距離です。

財部さんの「不動産投資読本」（１５０００円）にも「先に建物に惚れるなっ！」と書かれています。


勉強、勉強です。


それでは。

以上がブログに載せたものです。



パート４　今考えると変わった結論　へ　　近日公開


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